文章导读：7月12日15时33分左右，苏州市吴江区松陵街道油车路四季开源酒店店铺房屋发生坍塌，事件发生后便得到了多方关注。据了解，现场被困人员有23名，截至7月13日7时，已救出被困人员14人，其中1人已无伤回家，8人遇难，目前还有9名失联人员正在全力搜救中。根据多家媒体报道，此酒店所在建筑有超过30年的历史，但倒塌的部分则是近几年新盖的四层楼。业内人士猜测坍塌原因疑似酒店装修中破坏承重墙，此事也为酒店行业敲响了警钟。

酒店设计装修和改造升级对于酒店来说并不陌生，根据不同时期客群定位和业主需求的不同，酒店会进行大大小小的装修改造，但是改造依然要遵循“建筑基本法”。不少酒店在出建或者改造过程中热衷于高坪效，反而忽略了酒店本身的建筑设计水平和安全漏洞，这对于酒店未来发展来看，永远拥有难以解决的隐患。那么如何在保证建筑安全的基础上合理设计或改造应当成为酒店方和业主方关注的重点。

酒店不仅是一个劳动密集型行业，还是一个资产密集型行业。如果用一句话来形容当今酒店业的投资现状，笔者认为整体产能过剩，经营效益差，投资回报低，而新冠疫情的暴发更是让整个行业雪上加霜。作为商业地产的业态之一，酒店以往都用间夜作为统计单位，如平均房价、出租率和RevPAR。但是近年来，商业地产的投资者为了谋求最佳的投资回报，更愿意用坪效对比不同业态的经营效益。为了破解酒店收益不良的困境，“提升坪效”成为酒店经营管理者的新法宝，然而如何才能显示其“威力”，似乎还存在众多盲区。被忽略的重要盲区之一是认为，“提升坪效”只需做好运营阶段的收益管理，这种想法忽视了酒店本身的建筑设计逻辑。

坪效是商业地产里最重要的指标之一，坪效源于日本，后传入台湾，原建筑面积的使用单位1坪约为3.3平方米，相当于一个榻榻米的面积。后来将坪效的单位改为平方米，仍用“坪”字，它的计算公式为“坪效=营业额/建筑面积”，即每平方米产生的营业额。因此，坪效强调的是建筑面积的收益效率，酒店空间功能的设计好坏就是创造收益的客观条件。而收益管理是在酒店现有的条件下把房间卖给出价更高的客人，同时提升客房的出租率以获取更高的收益。根据笔者的调研，多数酒店管理者对如何鉴别酒店的坪效并不敏感，即使是做过多年管理工作和酒店筹建工作的管理者，甚至一些建筑师也不见得懂。通常建设一个有价值的酒店不仅要有一个好设计师，还必须有一个懂得酒店产品的专家。

大量的实际案例和数据显示，那些效益好、投资回报周期短的酒店，无一例外在建筑设计的各种参数方面有明显优势。因此，要想根治目前酒店“效益低”这个难题，还得从建筑设计抓起。建筑设计好的酒店再结合收益管理，共同帮助酒店提升收入，实现利润最大化。但如果只注重收益管理，而忽视酒店建筑设计，就是“捡了芝麻丢了西瓜”。

酒店高坪效背后的酒店客房设计逻辑：酒店属于商业建筑范畴，其服务对象是人。所以，酒店建筑设计目的是建筑空间功能和为人服务。因此，在研究酒店坪效时，我们把建筑空间功能看作坪效的关联性因素，把为人服务看作影响因素。经数据的收集分析和计算得出结论，酒店坪效的80%收益取决于建筑空间功能，20%来自管理服务。当然这一比例会受到市场需求的影响而有细微的变化。在建筑空间功能中，一般来说只有“收益面积”才能够产生营业额。有些酒店建筑面积虽大，但是扣除一些非收益面积后，实际用来赚钱的面积并不大。进而用“收益面积”中的“得房面积”会更加有意义，客房空间功能的分配合理性也在一定程度上决定了后期运营效率是否高效、客人是否喜欢等。

对于特殊地区开发的酒店要满足在特定价格范围内的特殊市场需求。有经验的开发商或管理公司能够提供参考性的设施明细表及对不同面积所需设备的初步评估。而当详细的面积分配方案确定后，就可以对拟建酒店的总投资的合理性进行评估。

众所周知，能耗过高是酒店行业的一个通病。人们习惯采用能源费用和营业收入来判断是否节能，但其实这是不准确的，它只是分析能源成本占收入的比例，与是否节能没有关系，中国酒店行业向绿色低碳转型已迫在眉睫，有效降低能耗成本对于提高酒店利润有着关键作用，五星级酒店通常有30%以上的能耗成本节省的空间。

坪效越高经营状况越好，我们可以就坪效作为参照，评判酒店的经营状况。美国饭店协会曾这样描述，一个好的酒店设计可以使一个酒店保证基本的盈利。对于酒店职业经理人和酒管团队来说，最关键的指标是收入和利润，但如果选了坪效低的酒店，再怎么努力可能也完不成任务，所以选择酒店设计公司比努力更重要。投资建造一个酒店时，在酒店设计师任务书中把坪效作为最重要的指标提出要求。在买卖酒店时，坪效这个指标也应该被放在重要位置上进行评估。