文章导读：在国内首家星野、裸心园、上海的J Hotel与Rocco Forte等酒店最近相继问世之后，南京苏州的酒店开发热潮也在过去一个月中一度成为行业热搜。可见黑天鹅事件到来前后，酒店的投资开发者们虽然保持着谨慎的态度但仍热忱不减。

酒店的开发是一个需要多方配合且繁冗复杂的过程。作为持有型的商业资产，成功运营的酒店既可以是优秀的金融工具，也能够拥有一定的市场影响力并发挥良好的社会效益。那么酒店在开发过程中有哪些环节呢？对于投资者来说，有哪些需要注意的呢？今天勃朗酒店设计公司小编将就“酒店开发”作为主题，探讨酒店从立项到开业的过程。

酒店开发四大问 

其实，在谈具体的开发流程之前，投资人们应该就酒店的商业模式、投资回报预期、运营模式与品牌筛选、以及产品表现进行超前思考。所谓「凡事预则立，不预则废」，毕竟盖房子不是一件容易的事儿，系统地梳理需求与问题才能在初始阶段获得针对性的负反馈。 

酒店的商业模式是什么？ 

明确酒店的商业模式，事实上就是要求业主们对筹建酒店的市场定位和开发战略有所思考。这其中包括酒店客源市场定位、酒店类型定位、酒店规模定位等内容。通俗来说，投资人需要明确地知晓这家新酒店到底怎么做生意？ 

酒店的如何取得良好的收益？ 

投资回报大概是开发者们最关注的重点项。 

酒店项目是动辄上亿的长期资本性投资，当下酒店投资回报率低、现金流不理想的情况频频出现，这也迫使着酒店追本溯源，在预备开发时期理性的评估投资成本并进行未来现金流的预测，以实现未来收益的最大化。 

酒店与什么品牌合作、怎么合作？ 

当前酒店业内主要存在四种运营模式，且活跃在国内市场的酒店管理品牌也有超百余家。「选择最合适的」便是业主们的又一思考题。酒店是一种非常看重运营管理的物业，这要求业主挑选匹配新酒店的运营管理模式，并知晓备选品牌特色与筹建项目的匹配度、合作条件以及品牌的技术标准等内容。 

酒店的设计要素是什么？ 

功能性和美观性曾是酒店设计中的两项重要指标。但在众多酒店因空间效率低下而寻求存量更新的当下，越来越多的业主都要意识到，要想实现可观的收益，光靠「好看」可不行。在空间坪效的启示下，如何减少闲置空间、强化盈利性空间的价值溢出，从而创造出更优的可持续商业模式，已经成为酒店设计的新出发点。 

酒店开发流程 

科学的酒店开发流程中，主要涉及到项目调研、品牌引入、酒店设计、施工和筹备开业这五个阶段，且需按序进行。简单来讲，第一阶段项目可研的意义在于帮助酒店做好市场定位与各项评估，找准方向；在此基础之上，项目可根据定位引入品牌与管理方，开始就项目的运营模式、合作方式及品牌标准等内容进行确认；之后再组建设计团队，在满足功能的审美需求之上，与品牌标准接洽并努力提升空间坪效；再而将设计框架进行落实并筹备开业。 

除了对每一阶段的内容进行掌握之外，投资者们还需要把控好项目的时间轴，合理安排进度。通常，一个酒店项目的开发从进行可研到开业将持续3年左右的时间。其中，项目可研阶段的时间应控制在2个月左右，但这一时间会依据项目整体开发或改造的复杂程度而有所浮动。与此同时进行的，还有项目酒店概念规划与酒店管理公司的甄选，就经验来讲，前者大约需要3个月的时间，而后者则控制在2个月内。 

酒店管理合同的谈判以及设计团队的筛选则紧随其后，通常分别需要6个月和2个月的时间。确认品牌标准与设计团队之后，项目则正式进入建筑设计及项目建造阶段。一般而言，这两个阶段并非前后分开进行，而是部分叠加进行，且将持续约12至16个月。项目交付之后，筹备团队便开始入场接管酒店开业前工作，在6个月内安排好酒店的人员招聘与培训、开业预算制定、物品采购、推广宣传工作及开业典礼等内容。 

酒店开发是场团队战 

在开发的不同阶段，将会有不同的合作伙伴参与其中。有人曾把酒店开发比喻成一台精密的手术——在科学的开发过程当中，业主、顾问公司、管理公司、设计公司与建设团队五方相互配合，针对开发项目的自身情况、需求以及痛点，在每一环节对症下药。对各方角色的解读，能够一定程度上帮助投资者们提前了解合作节点并发掘合作过程中的潜在问题。 

业主作为投资人兼决策者的角色，其职责不言而喻。「拿地」，即通过招拍挂、旧改、收购等方式获取酒店类项目的土地开发权是这一角色的第一个任务。同时，投资人们也要肩负组织专业的酒店项目筹建团队的责任，招贤纳士，保证项目得到专业的筹备并满足市场发展需求。 

酒店顾问公司通常也是较早参与到项目筹备当中的一员。可以说，酒店顾问公司的角色是为项目指路的「灯塔」。 

对于新开发以及存量更新的项目，可行性研究报告是酒店顾问公司的工作重点。 

可研报告中的内容主要分为综合市场调研、定位及设施建议和财务可行性分析这三部分。报告会依据项目所在地的当地经济、社会、旅游和酒店业发展现状、新建酒店地理位置以及周边环境状况，对新建酒店在本区域市场中的优劣势进行分析，同时结合当地经济及旅游发展规划，判断该区域酒店业的未来发展趋势及项目酒店的市场定位。 

同时报告还需要就市场定位预测主要受众人群、客源结构、市场竞争力及未来经营状况进行财务可行性分析，即根据现金流量表对未来现金流与投资回报进行预测。 

不同业主对于顾问公司的看法与依赖程度不同，但对于酒店开发经验不足且对管理品牌没有明确目标的业主来说，也可能通过酒店咨询公司来确定某些事宜。 

有人曾戏言称，与顾问公司、设计公司和建设单位的合作还可以简单粗暴的说是一锤子买卖，而品牌可是要跟开发商一起「过日子」的，要先经历恋爱（管理意向书MOU）再到结婚（开业）的过程。 

由此可见，对管理方及品牌的筛选，对于项目下一阶段的设计工作和日后的经营而言，是决定性的。 

管理方的职责除了审核设计与建设工作之外，还需要在酒店开业前12个月，组建筹备团队进场，全面启动项目的筹开工作，其中就主要包括人员招聘、物资采购、证照办理、市场调研等。 

值得特别说明的是，决定采用委托管理这一运营模式的项目，在正式投入运营之后，管理方通常也会被委以资产管理的重任。通过不断优化产品和服务，提升运营效率，增加净现金流，继而协助业主带动资产升值。 

当明确了市场定位、规模、品牌并依此组建团队，项目则正式进入了设计与建设阶段。 

很多业主会误认为设计与建设阶段主要由设计公司主导前期的空间构划，建筑单位主导后期的施工安装。但事实上，一个酒店的成功筹建需要一个复合型团队的参与，其中既要有专业的设计与建设人才，又要有经营管理者的参与。 

通常在分工上，酒店设计团队会在项目引入品牌管理方后，和管理方进行直接对接，按照品牌标准和经营需求对酒店内建筑风格进行规划与概念设计，并交由管理方审核。 

值得注意的是，很多投资者在项目设计与施工阶段会将重心集中在设计师与承建商的能力上，而忽略了经营管理者的参与。好的经营管理者可以在项目设计阶段把酒店布局、功能分区以及经营管理模式等必要内容考虑清晰，避免工程的反复、延误，甚至运营阶段难以弥补的缺憾。 

由此可见，一家酒店的开发，从规划、设计、施工、开业和运营中，每一个步骤都需要专业化的思考同时辅以专业的人，来尽量避免因前期规划不当而浪费酒店的人力、财力以及后期经营问题。这同时也说明了优秀的业主方应该适时安排合适的人选介入项目的各个阶段，找专业的人做专业的事儿。 

酒店投资与开发是一件高风险的事情，需要投入巨额资本并历经很长的开发周期。作为投资者不仅仅要知晓房地产市场的不确定性，还要了解这是一个以服务为核心的商业模式，需要长久经营和可持续发展。因此，越早知晓整体开发流程的关键节点并研读他人经验，对于实现日后有效控管、精准开发和成功运营的目标便会越有把握。